Guide des droits et des démarches administratives

Loyer sous-évalué d'un logement : hausse au renouvellement du bail
Fiche pratique

Quelle que soit la commune où est situé le logement, son loyer peut être réévalué au moment du renouvellement du bail s'il est manifestement sous-évalué par rapport aux prix du marché. La procédure à appliquer diffère selon que la commune est ou non située en zone tendue.

Zone tendue (cas général)

Si le propriétaire estime que le loyer du logement loué vide est manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé.

La sous-évaluation du loyer est estimée par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Ces logements doivent être situés :

  • soit dans le même groupe d'immeubles,

  • soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le propriétaire doit identifier :

  • au moins 6 loyers dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants,

  • au moins 3 loyers dans les autres zones géographiques.

Au moins deux tiers de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit indiquer :

  • le nom de la rue

  • l'indication partielle du numéro de l'immeuble (par dizaine),

  • la qualité et l’époque de construction de l’immeuble,

  • l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur,

  • la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables,

  • l’existence d’annexes éventuelles,

  • son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de WC intérieur, de salle d’eau, de chauffage,

  • la période de construction de l’immeuble,

  • l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans,

  • le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers .

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers ou de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) .

Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

  • 50 % de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait),

  • une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

Exemple : si les travaux s’élèvent à 4 000 € TTC pour un loyer mensuel de 300 € (soit 3 600 € annuels), le loyer mensuel peut être majoré de 4 000 € X 15 %, soit 600 € / 12 = 50 €.

S'agissant d'un logement vide, cette hausse étant supérieure à 10% du loyer mensuel (300 X 10 % = 30 €), son application sera étalée sur 6 ans.

Le loyer sera réévalué de 1/6 par an, soit une hausse la 1ère année de 8,33 € par mois ((600 X 1/ 6) / 12), la 2e année de 16,67 € par mois ((600 X 2 / 6) / 12), puis les années suivantes, de respectivement 25 € par mois, 33,33 € par mois, 41,67 € par mois, 50 € par mois.

Pour réévaluer le loyer, le propriétaire doit en faire la proposition à son locataire en respectant certaines conditions de forme et de délai.

Le propriétaire doit faire cette proposition au moins 6 mois avant le terme du contrat de bail.

Il doit adresser sa demande :

  • par lettre recommandée avec demande d'avis de réception,

  • ou par acte d'huissier,

  • ou par remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Attention
le délai court à partir du jour de la réception de la lettre recommandée par le locataire, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre au locataire.

La proposition de réévaluation doit :

  • contenir le texte intégral de l'article 17-2 de la loi de 1989 recopié (sinon la proposition n'est pas valable),

  • et indiquer le montant du nouveau loyer proposé, ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

Attention
lorsque le propriétaire propose le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner son préavis au locataire pour le même terme du bail, car cela reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans le logement.

Pour accepter la proposition d’augmentation du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.

Les règles d'application de la hausse du loyer sont fonction du type de logement loué.

Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur. Exemple : si le bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
  • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.

  • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (50 € X 1 / 3), puis la 2e année de 33,33 € par mois (50 € X 2 / 3), et la 3e année de 50 € par mois.

La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

Le locataire peut refuser l'augmentation proposée. Pour cela, il doit envoyer un au propriétaire, au plus tard 4 mois avant la fin du bail.

À noter
l'absence de réponse de la part du locataire vaut refus.

En cas de refus ou d'absence de réponse du locataire, l'augmentation proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.

Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant le terme du contrat, le propriétaire (ou le locataire) peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver un accord sur le prix.

Devant la commission, le locataire peut contester l'augmentation proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Devant la commission, vous pouvez contester l'augmentation proposée en vous référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

La commission dispose de 2 mois pour rendre son avis.

Les règles d'application de la hausse du loyer sont fonction du type de logement loué.
Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur. Exemple : si le bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
  • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.

  • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (50 € X 1 / 3), puis la 2e année de 33,33 € par mois (50 € X 2 / 3), et la 3e année de 50 € par mois.

La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
Le propriétaire (ou le locataire) peut saisir le juge, à la condition de le faire avant le terme du bail. si le juge n'est pas saisi dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé (si la révision n'a pas eu lieu au cours des 12 derniers mois).
  • Tribunal d'instance (TI)
  • Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la commission départementale de conciliation, le juge du tribunal dont dépend le logement peut être saisi avant le terme du bail.

    Tribunal d'instance (TI)

    Site internet

    Si le juge est saisi dans le délai imparti, c'est alors lui qui fixe le montant du nouveau loyer. Les règles d'application de la hausse du loyer sont fonction du type de logement loué.
    Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur. Exemple : si le bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
    • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.

    • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (50 € X 1 / 3), puis la 2e année de 33,33 € par mois (50 € X 2 / 3), et la 3e année de 50 € par mois.

    La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
    Au-delà de ce délai, il n'est plus possible de saisir le juge. Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la commission départementale de conciliation et jusqu'au terme du contrat, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer, éventuellement révisé, si la révision n'a pas eu lieu au cours des 12 derniers mois).
  • Tribunal d'instance (TI)
  • Zone tendue (à Paris)

    Au moins 6 mois avant le terme du bail, le propriétaire informe le locataire du nouveau loyer (hors charges et complément de loyer). Le nouveau loyer du logement (loué vide ou meublé) ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

    Accéder au service "Loyer sous-évalué d'un logement : hausse au renouvellement du bail"
    Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL) Ile-de-France
    À savoir
    lorsque le propriétaire engage une action de réévaluation de loyer, il ne peut pas donner son préavis (congé) au locataire pour le terme du bail.

    La notification doit être adressée au locataire :

    • soit par lettre recommandée avec accusé de réception,

    • soit par acte d'huissier,

    • soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.

    La notification rédigée par le propriétaire doit :

    Pour accepter la proposition d’augmentation du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.

    Les règles d'application de la hausse du loyer sont fonction du type de logement loué.

    Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur. Exemple : si le bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
    • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.

    • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (50 € X 1 / 3), puis la 2e année de 33,33 € par mois (50 € X 2 / 3), et la 3e année de 50 € par mois.

    La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

    Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer. Il doit pour cela fournir au propriétaire, au plus tard 4 mois avant la fin du bail, 6 référence de loyer de logements comparables.

    Ces logements doivent être situés :

    • soit dans le même groupe d'immeubles,

    • soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

    Ces référence de loyers sont consultables sur le site de l'Observatoire des loyers en agglomération parisienne .

    À noter
    l'absence de réponse de la part du locataire au plus tard 4 mois avant le terme du bail vaut refus.

    En cas de refus ou d'absence de réponse du locataire, l'augmentation proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.

    En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre doit saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation. Cette saisine est indispensable pour pouvoir ensuite saisir, en cas d'échec de la conciliation, le juge.

    Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la commission départementale de conciliation, le juge du tribunal dont dépend le logement peut être saisi avant le terme du bail.

    Tribunal d'instance (TI)

    Site internet

    Si le juge est saisi dans le délai imparti, c'est alors lui qui fixe le montant du nouveau loyer. Les règles d'application de la hausse du loyer sont fonction du type de logement loué.
    Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur. Exemple : si le bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
    • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.

    • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (50 € X 1 / 3), puis la 2e année de 33,33 € par mois (50 € X 2 / 3), et la 3e année de 50 € par mois.

    La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
    Au-delà de ce délai, il n'est plus possible de saisir le juge. Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la commission départementale de conciliation et jusqu'au terme du contrat, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer, éventuellement révisé, si la révision n'a pas eu lieu au cours des 12 derniers mois).

    Autre commune

    Hors les communes situées en zone tendue, il est possible de réévaluer le loyer sous-évalué d'un logement loué vide, à condition de respecter une procédure précise.

    Le loyer de certains logements loués vides ne peuvent toutefois pas être réévalués selon cette procédure : les logements loi de 1948, les logements conventionnés par l'Anah, les logements HLM, les sous-locations et les locations de tourisme.

    Si le propriétaire estime que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé.

    Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

    Ces logements doivent être situés :

    • soit dans le même groupe d'immeubles,

    • soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

    Le propriétaire doit fournir :

    • au moins 6 loyers dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants,

    • au moins 3 loyers dans les autres zones géographiques.

    Au moins deux tiers de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

    Chaque référence doit mentionner :

    • le nom de la rue,

    • l'indication partielle du numéro de l'immeuble (par dizaine),

    • la qualité et l’époque de construction de l’immeuble,

    • l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur,

    • la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables,

    • l’existence d’annexes éventuelles,

    • son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de WC intérieur, de salle d’eau, de chauffage,

    • la période de construction de l’immeuble,

    • l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans,

    • le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

    Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers .

    Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers ou de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) .

    Pour réévaluer le loyer, le propriétaire doit en faire la proposition à son locataire dans les formes et dans les délais.

    Le propriétaire doit faire cette proposition au moins 6 mois avant le terme du contrat de bail.

    Il doit adresser sa demande :

    • par lettre recommandée avec demande d'avis de réception,

    • ou par acte d'huissier,

    • ou par remis en main propre contre récépissé ou émargement.

    Attention
    le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

    La proposition de réévaluation doit :

    • contenir le texte intégral de l'article 17-2 de la loi de 1989 recopié (sinon la proposition n'est pas valable),

    • et indiquer le montant du nouveau loyer proposé, ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

    Attention
    lorsque le propriétaire propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner congé au locataire pour le même terme du bail, ce qui reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans les murs.

    Pour accepter la proposition d’augmentation du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.

    Dans ce cas, la réévaluation du loyer est acquise par accord entre les parties.

    Les règles d'application de la hausse du loyer sont fonction du type de logement loué.

    Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur. Exemple : si le bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
    • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.

    • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (50 € X 1 / 3), puis la 2e année de 33,33 € par mois (50 € X 2 / 3), et la 3e année de 50 € par mois.

    La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

    Le locataire peut refuser l'augmentation proposée. Pour cela, il doit envoyer un à son propriétaire, au plus tard 4 mois avant la fin du bail.

    À noter
    l'absence de réponse de la part du locataire vaut refus.

    En cas de refus ou d'absence de réponse du locataire, l'augmentation proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.

    Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant le terme du contrat, le propriétaire (ou le locataire) doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver un accord sur le prix.

    Devant la commission, le locataire peut contester l'augmentation proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

    La commission dispose de 2 mois pour rendre son avis.

    Les règles d'application de la hausse du loyer sont fonction du type de logement loué.

    Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur. Exemple : si le bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
    • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.

    • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (50 € X 1 / 3), puis la 2e année de 33,33 € par mois (50 € X 2 / 3), et la 3e année de 50 € par mois.

    La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

    Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la commission départementale de conciliation, le juge du tribunal dont dépend le logement peut être saisi, à la condition de le faire avant le terme du bail.

    Tribunal d'instance (TI)

    Site internet

    Si le juge est saisi dans le délai imparti, c'est alors lui qui fixe le montant du nouveau loyer. Les règles d'application de la hausse du loyer sont fonction du type de logement loué.
    Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n'est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s'applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur. Exemple : si le bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :
    • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 €, alors son application sera d'1/3 par an.

    • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois (50 € X 1 / 3), puis la 2e année de 33,33 € par mois (50 € X 2 / 3), et la 3e année de 50 € par mois.

    La hausse du loyer s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s'applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.
    Au-delà de ce délai, il n'est plus possible de saisir le juge. Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la commission départementale de conciliation et jusqu'au terme du contrat, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (éventuellement révisé selon l'IRL).

    Pour savoir si votre commune est ou non dans une zone tendue :

    Vérifier si un logement est situé en zone tendue Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

    Où s'adresser ?

    Pour en savoir plus

    Modifié le 05/07/2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
    source www.service-public.fr
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