Guide des droits et des démarches administratives

Règlement de copropriété
Fiche pratique

Réforme du droit de la copropriété - 04.11.2019

Une ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 réforme les dispositions du droit de la copropriété . Ce texte clarifie, entre autres, les relations contractuelles entre le syndic et le syndicat de copropriétaires et renforce les pouvoirs du conseil syndical.

La plupart des dispositions entrent en vigueur au plus tôt le 1er juin 2020.

Les informations contenues dans cette page restent d'actualité et seront modifiées dès l'entrée en vigueur du texte.

Le règlement de copropriété est un document écrit qui définit les règles de fonctionnement de l'immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires. Les modifications du règlement de copropriété obéissent à des règles de vote distinctes selon leur nature. Le syndic de copropriété est responsable de son application.

Le règlement de copropriété est un document écrit qui définit l'organisation et le fonctionnement de l'immeuble.

Il est obligatoire et doit être rédigé par un professionnel (un notaire par exemple, ).

Le règlement de copropriété s'impose aux locataires et aux copropriétaires de l'immeuble. Le syndic est responsable de son application.

Le règlement de copropriété fixe les règles de vie au sein de l'immeuble, notamment :

  • les conditions de jouissance des parties privatives (par exemples, autorisation ou interdiction d'accrocher du linge aux fenêtres, limitation de travaux à certains jours et horaires),

  • les conditions d'utilisation des parties communes (par exemples, usage du garage du local à vélo, jouissance exclusive de certaines parties, horaires d'ouvertures de certains locaux),

  • la destination de l'immeuble (par exemples, usage professionnel ou usage mixte, limites éventuelles à certaines activités),

  • l'existence de parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative.

Le règlement de copropriété détermine l'organisation de la copropriété, notamment :

  • la répartition des charges entre copropriétaires et la méthode de calcul pour établir les quotes-parts de chacun,

  • les règles relatives à l'administration des parties communes,

  • l'état descriptif de division de l'immeuble identifiant chaque lot de copropriété par numéro suivi des informations relatives à chacun d'eux (inventaire des lots privatifs).

À savoir
l'état descriptif peut être indépendant du règlement de copropriété (dans ce cas, il figure en annexe).

Une copie du règlement de copropriété doit être remise au copropriétaire du lot et au locataire si le logement est loué.

En cas de perte du règlement de copropriété, il est possible d'obtenir une copie auprès :

  • de votre bailleur si vous êtes locataire,

  • ou d'un autre copropriétaire, notamment membre du conseil syndical si vous êtes copropriétaire.

Si personne n'a pu vous fournir de copie du règlement, vous pouvez la demander au syndic. Toutefois, celui-ci n'est pas tenu d'accepter et peut par ailleurs prévoir une facturation pour rendre ce service (frais variables en fonction du contrat de syndic).

Vous pouvez également obtenir une copie du règlement de copropriété auprès du service de publicité foncière. La demande est à faire par le biais d'un formulaire qui diffère selon la date d'enregistrement du règlement de copropriété (avant ou après 1956). La demande de copie auprès du service de publicité foncière coûte 30 €.

Copie de documents (acte de vente, donation, règlement de copropriété...) enregistrés après le 1er janvier 1956

Cerfa 11187*05
Accéder au formulaire
Ministère chargé des finances
Pour vous aider à remplir le formulaire :

Ce formulaire doit être envoyé en 2 exemplaires (courrier simple ou recommandé) au service de publicité foncière du lieu de situation du logement.

Service de publicité foncière (ex-Conservation des hypothèques)

Site internet

Copie de documents (acte de vente, donation, règlement de copropriété...) enregistrés avant le 1er janvier 1956

Cerfa 11273*06
Accéder au formulaire
Ministère chargé des finances
Pour vous aider à remplir le formulaire :

Ce formulaire doit être envoyé en 2 exemplaires (courrier simple ou recommandé) au service de publicité foncière du lieu de situation du logement.

Service de publicité foncière (ex-Conservation des hypothèques)

Site internet

Toute modification du règlement de copropriété doit être autorisée par un vote en assemblée générale. La question de la modification doit être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

Le vote des copropriétaires diffère selon la nature de la modification.

L'unanimité est requise pour la modification de la répartition des charges, sauf si la modification est nécessaire suite à un vote autorisant :
  • la réalisation de travaux,

  • l'achat d'une partie privative,

  • la vente d'une partie commune,

  • le changement d'usage d'une partie privative

Dans ces cas, la nouvelle répartition des charges est possible :
  • à la même majorité que celle à laquelle les travaux, la vente ou l'achat ont été votés,

  • ou à la majorité absolue dans le cadre d'un changement d'usage d'une partie privative.

L'unanimité est requise pour la modification de la destination de l'immeuble. C'est le cas par exemple en cas de suppression d'une clause d'habitation bourgeoise exclusive visant à permettre l'exercice d'une profession libérale.
La double majorité est requise pour la modification de l'utilisation des parties communes et privatives.
La majorité simple est requise pour la mise en conformité du règlement avec la loi.

Le syndic doit assurer le respect des dispositions du règlement de copropriété. Par exemple, en cas de stationnement gênant ou abusif, le syndic doit avertir la personne concernée par courrier pour lui rappeler les règles applicables.

Attention
si la personne qui contrevient au règlement de copropriété est locataire, la responsabilité du copropriétaire-bailleur peut être engagée s'il n'agit pas pour faire cesser les troubles.

Si le règlement de copropriété n'est pas respecté, le TGI peut être saisi par :

  • le syndicat des copropriétaires,

  • le syndic,

  • n'importe quel copropriétaire.

Dans tous les cas, un constat d'huissier est nécessaire pour faire constater l'infraction au règlement de copropriété.

S'il s'agit d'un trouble manifestement illicite (vente de stupéfiants par exemple), le syndic peut engager directement un référé devant le tribunal de grande instance (TGI).

Modifié le 04/12/2018 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
source www.service-public.fr
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